[上海]产业地产的困境

从2003年产业地产概念首次提出以来，我国产业地产呈现出快速发展的势头，全国各地的产业地产项目如雨后春笋般出现，在提升产业价值、推动产业聚集、促进经济发展等方面发挥着重要作用。随着产业地产项目规模的不断扩大，在促进区域经济及产业发展的同时，也显现出一些问题，阻碍产业地产的有序健康发展，主要表现在如下四个方面：
1. 项目缺乏统一规划，市场同质化竞争严重
近几年全国各地政府都在大力推行产业地产项目，特别是在住宅地产政策调控、商业地产竞争激烈以及新型城镇化建设出台背景下，实体企业、房地产公司、建筑商、政府等都纷纷进军产业地产。由于盲目的推动导致市场过热，加上政府缺乏统一规划，企业前期定位不准等导致很多产业基地的定位和功能类似，产品雷同、运作手法相似，形成严重的同质化竞争，浪费宝贵的土地资源，阻碍整个产业的发展。
2. 政府相关配套落后，阻碍项目的发展
政府相关配套规划选择和建设进度对项目定位及实际招商运营效果有间接影响。许多产业地产项目相关配套规划和建设不合理，或不能跟上进度，造成企业入驻后的诸多不便。
3. 变相开发住宅、商业地产，增加产品消化难度
目前市场上存在着大量的“伪产业地产”项目，借助产业地产的名义变相开发住宅、商业地产。由于产业地产相关政策不完善，开发商对政策监管采取变相的被动抵触；另一方面，产业地产专业门槛高，开发商在探索过程中，只有沿用传统住宅、商业地产开发模式。而工业用地往往是规划在城市外面，消费人群有限，过多的商住开发难以消化；另一方面，政府对产业地产配套有明确限制，产权分割方面，难以像真正的商住项目一样做到一户一产权，这些都增加了产品的销售难度。
4. 市场开发主体尚未发展成熟，不易打造高接受度产品
目前产业地产项目多数开发主体缺乏产业地产比较系统的开发和运营经验，无法有效运作项目，难以打造市场接受度高的产品。比如房地产开发商按照传统的房地产开发模式来建设，没有充分考虑实际经营者的需求；企业经营者能根据自己的需要来修建厂房，但无法提供符合其他企业经营者的产品；建筑商擅长房屋的修建，但如果对企业经营者的需求了解不够，很难打造出经营者实际需要的产品。

开发一个产业地产项目有许多考虑因素，只有市场认可的项目才是好项目，因此拥有一个专业化团队为项目服务是至关重要的，能有效解决项目遇到的问题。